부동산도서 [아파트 투자는 사이클이다] 소개, 요약, 느낀점

아파트 투자는 사이클이다

 

안녕하세요 오늘 소개할 책은 부동산 하락이 본격적으로 시작하고있던 작년말에 읽었던 책인 [아파트 투자는 사이클이다] 입니다. 저는 이현철 소장님을 작년초쯤 유튜브 채널인 김작가TV, 머니인사이드 등 여러 채널에서 보게되고 부동산 시장의 앞으로의 흐름에 대해 매수,매도인들의 심리 상태로 예측하셨는데 너무나 논리적이고 말씀하셨던 내용들이 실제로 이루어지는 것을 보게되니 자연스레 집필하신 책도 관심을 갖게 되어 읽어보게 되었습니다 

 

그럼 리뷰 시작하겠습니다

 

 

소개

 

유튜브 '김작가TV'채널 의 출연하신 이현철 소장님

 

 

[아파트 투자는 사이클이다]의 저자인 이현철 소장님은 상승론자도 아니고 하락론자도 아니라고 합니다. 스스로를 사이클론자라고 말합니다. 상승장의 호가 상승에 취해 돈을 손에 쥐어보지도 못한 사람들과 하락장의 무서움을 맛보지 못한 사람들에게 일침을 날리는 책입니다.

 

 

 

 

 

요약

 

저에게 가장 인상 깊었던 단락들을 소개시켜드리겠습니다

 

 

 

'당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다'

 

 

 

입지는 물리적으로 변할 수 있지만 시장 상황은 변합니다. 입지가 국가의 국운을 결정하는 게 아니라 상승과 하락의 사이클이 국운을 결정하는 것입니다. 금융비용이나 기회비용을 버틸 능력이 없는 서민에게 '부동산은 끝없이 우상향이니 사서 버텨라'는 말은 희망고문에 불과합니다. 그러니 버티지 마십시오, 절대 시장을 이기려고 하지 마시길 바랍니다. 우상향 믿다가 지옥이 펼쳐집니다. 지금은 돈을 모을 때입니다. 부동산 사이클에 따라 하락장에서 상승장으로 전환하는 시기에 거침없이 투자할 수 있도록 한 푼이라도 더 시드머니를 모아야 할 때입니다. 내가 감당 가능한 범위 안에서 레버리지를 끌어와 살 수 있는 것을 싸게 사는 것이 현명한 투자입니다. 똘똘한 한 채의 신화에 매몰되지 마시고 하락의 끝에서 감당 가능한 레버리지를 활용해 담대히 매수하는 것이야말로 사이클을 활용한 성공 투자법입니다. 어디에 있는 어떤 아파트를 사느냐보다 더 중요한 건 '언제 사느냐'입니다. 시기를 잘 못 택한 투자 선택은 과도한 이자 부담의 부메랑이 되어 내 목을 치게 마련입니다. 저는 사이클에 입각해서 매수와 매도 시기를 가늠할 뿐입니다. 시장을 이길 투자자는 세상 그 어디에도 없습니다. 내 힘과 내 지식으로 투자하겠다는 생각을 버리고 시장이 상승장에 접어들 때 매수해서 하락장이 접어들기 전 매도하면 됩니다.

 

'다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법'

 

 

하락장에는 수요가 뚝 끊기기 때문에 굳이 청약이 아니어도 오래되지 않은 신축 아파트를 비교적 저렴한 가격에 얼마든지 매매할 수 있습니다. 팔려는 매물은 많은데 사겠다는 수요가 적기 때문이죠. ​시장 하락의 초기 시그널은 미계약으로 인한 미분양이며, 가장 강력한 시그널은 입주 후 미분양입니다. ​시장이 안 좋아서 모두가 투자 공부를 놓았을 때 반대로 공부하고, 시장이 상승해서 그제야 허둥지둥 남들이 공부할 때 여유 있게 투자에 뛰어들어야 합니다.​거래량과 가격은 비례하지 않습니다. 상승 중반에는 거래량이 폭발적으로 늘어납니다만, 폭등할 때는 오히려 거래량이 줄어듭니다. 이는 상승에서 폭등을 앞둔 조정입니다. 폭등 이후 하락을 앞둔 조정과는 완전히 다른 특징을 보이죠. 비싸진 만큼 매수자와 매도자 모두 숨을 고를 필요가 있는 것입니다. 상승과 폭등, 폭등과 하락, 하락에서 상승으로 넘어갈 때는 쉬어가는 코너처럼 조정기가 있습니다. 하락의 시그널은 신규 분양 단지의 미계약 발생, 이후 미분양 발생입니다. 이 시기에는 거래량 감소와 함께 호가의 변화를 눈여겨보시면 됩니다. 그리고 가장 강력한 하락의 시그널은 입주 후 미분양입니다. 미분양의 위협이 누적되면 끝내 입주 후 미분양이라는 하락 시그널의 끝판왕이 등장하게 됩니다. 입주 후 미분양이 발생하면 그 어떤 부양책이나 규제 완화로도 돌이킬 수 없는 하락장의 늪이 시작되죠. ​미분양을 지나 입주 미분양의 발생은 하락의 가장 강력한 시그널이자 게임 체인저이고, 상승의 추세를 읽을 때도 입주 미분양 물량이 소진되는 추세를 보며 가늠해야 합니다. 새집인 동시에 빈집이었던 물량이 소진되고 전세가가 슬슬 올라가며 매매가와 갭이 좁혀지는 게 상승이라는 봄날의 햇살이 다가오는 신호입니다.

 

 

느낀점

 

재테크는 주식, 코인밖에 모르던 저에게 부동산은 얕은 영역이었습니다. 하지만 책을 읽다보니 부동산도 투자라는 영역에서 본질은 다를 수가 없다는 점을 알수 있었으며 주식시장역시 상승장에서는 작은뉴스에도 주가가 큰 상승을 하고 시장이 좋지 않으면 아무리 좋은 뉴스라 하더라도 큰 반응이 없다. 또 입지가 좋은것처럼 주식이 저평가되었다 치더라도 시장이 받쳐주지 않으면 절대로 상승하지 않는다. 남들과 반대되는 용기를 갖을 때 비로소 수익을 낼 수 있다. 일반적인 마켓에서는 가치를 따지고 산업을 따지지만 마켓이 무너지면 소용이 없다. 이현철 소장님은 결국 마켓이 하락할때 살 수 있어야하는 지혜와 혜안을 이야기한게 아닐까 싶습니다

 

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

오늘 하루 마무리 잘 하세요!